Comment se préparer pour un achat immobilier ?

Acquérir un bien en Israël est un geste à la fois simple et complexe. Des milliers de transactions immobilières s’effectuent en Israël chaque année, sans que soit relevé le moindre incident. En revanche, il est une constante intangible dans ce domaine qui fait que chaque opération, la plus simple soit-elle, comporte sa ou ses difficultés qu’il faudra gérer et résoudre. Celles-ci peuvent être d’ordre juridique ou économique mais très souvent elles proviennent d’un manque de préparation ou de compréhension de la transaction. Un minimum de préparation est donc nécessaire.
 
Lors des différents articles que vous avez eu l’occasion de lire dans les diverses revues sur la matière, les questions soulevées étaient essentiellement des questions juridiques. Nous allons entrevoir dans ces quelques lignes, en vrac, des éléments qui sont parfois économiques, bancaires, financiers ou mêmes psychologiques qui vous permettront de mieux vous préparer en vue de votre acquisition en Israël.

Oublier les préjugés :

 

Le processus d’acquisition immobilière en Israël étant très différent de celui existant en France, il faut tout d’abord, et en toute humilité, faire abstraction de toutes vos connaissances acquises à l'étranger sur la question ou bien celles reçues de vos voisins, amis ou même cousins qui ne peuvent que vous induire en erreur, malgré leurs bonnes intentions. A moins que vous ne lisiez parfaitement l’hébreu, que vous connaissiez les lois israéliennes sur le bout des doigts, que vous ayez déjà acheté une demi-douzaine d’appartements en Eretz et que vous soyez un aventurier intrépide, vous ne pouvez et ne devez faire l’impasse des conseils d’un avocat parlant votre langue et étant spécialisé dans l’acquisition immobilière en particulier pour les étrangers. En effet, seul un avocat francophone aura la manière voire la patience pour prendre le temps de vous expliquer et de vous conseiller dans ces démarches, qui du fait d’une certaine transparence, semblent, peut-être complexes.

Comment trouver votre bien :


Aprés avoir quitté le cabinet d’avocat de votre choix et reçu la préparation adéquate, vous pourrez partir sur le terrain en quête de l’appartement de vos rêves. Ne vous inquiétez pas, vous le trouverez mais ce ne sera pas forcément le premier. De plus pour mieux négocier, il vous faudra visiter et entretenir des pourparlers sur plusieurs projets. Vous deviendrez alors à votre tour un spécialiste du marché immobilier israélien et saurez évaluer plus facilement la valeur de chaque bien et cerner celui qui correspondant à vos critères (lieu, taille, exposition, vue, quartier, écoles, budget, nombre de pièces etc…).

Si vous résidez à l'étranger, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avant votre arrivée avec les nombreuses agences immobilières francophones qui vous réserveront dés votre arrivée des visites afin de ne pas vous faire perdre de temps.

La superficie et valeur bu bien :

Le mode de calcul de la valeur d'un bien en Israël est différent de celui connu en France. Il n'y a pas de loi Carrez et de ce fait, vous pourrez très difficilement déterminer un prix du mêtre carré de l'appartement. De plus, la superficie exacte du bien n'est pas toujours évidente à déterminer. Il y a tout d'abord la superficie annoncée par le promoteur qui est parfois un peu grossie par des dépendances (terrasses, parking …), la superficie indiquée au cadastre qui est souvent très approximative. Enfin celle figurant à la mairie, qui pour des besoins de recouvrement d'impôts locaux, englobe très souvent des parties ou surfaces communes, telles que local à poubelles, palier d'escalier, parking … Très souvent ces surfaces sont brutes à savoir qu'elles englobent aussi les murs extérieurs augmentant la superficie de 10 à 15 % de la surface nette du bien. Dés lors, la seule et vraie superficie est la votre, celle que vous calculerez de vous même.

La négociation :


Lorsque vous aurez trouvé le bien tant recherché, il est important de ne pas trop s’engager lors de la négociation, sur toutes les conditions du contrat. Contentez-vous de “fermer” le prix (y compris les biens et objets restants dans l’appartement ou à inclure dans le cahier des charges techniques s’il s’agit d’un bien en construction) et la date de livraison. Le reste des élèments et notamment les dates et montants des échéances, sera dépendant de différents facteurs dont vous devrez préalablement discuter avec votre avocat. En effet l’existence d’une hypothéque sur l’appartement ou bien qui serait prise par l’acquéreur, peut influencer grandement le montage du dossier ainsi que les dates et montants des échéances.

Le mode de paiement :

 

L’une des grandes particularités de l’achat d’un bien en Eretz est son mode de paiement. Le bien s’exprime en dollar, se financera très souvent avec des Euros et se paiera en Shekel et le tout avec un cours de change qui sera fixé le jour de chacun des versements. Vous ne saurez donc pas au jour de la négociation ni au jour de la signature combien vous coûtera au final votre bien. D’ou une certaine difficulté de compréhension qui ne doit pas vous décourager. C’est le lot quotidien en Israël même pour les israéliens !

Le premier versement :

 

Il n’existe pas de loi en Israël imposant le montant du premier versement. D’une façon générale, il faut compter entre 10 et 20 % du prix de l’appartement. Il faudra donc prévoir une somme suffisante avec vous pour signer le contrat et ne pas perdre une bonne affaire ce qui pourrait arriver si vous êtes venus les poches vides (comme c’est souvent le cas). Cependant, de la même façon que certains vendeurs pourront exiger une mise de départ plus importante, il n’est pas rare de signer sur un contrat sans verser le moindre centime, l’acquéreur s’engageant trés souvent à procéder à un virement ou versement dans les jours qui suivent. Mais attention, cette pratique ne plait guère à beaucoup d’avocats de vendeurs et il est donc préférable de venir “préparé” pour cet achat.

Les dépôts et transferts de fonds :

 

La question des dépôts et transferts des fonds en Israël est souvent une des premières questions posées par le futur acquéreur. Il faut savoir que déposer des espèces en monnaie étrangère au comptoir d'une banque israélienne coûte très cher si cette somme n’est pas bloquée pendant trois mois. Il faudra donc là aussi faire trés attention pour éviter des surprises et votre avocat devra vous proposer les différentes solutions à ce problème. Le transfert international de banque à banque, quand il est possible, s’avèrera souvent moins coûteux et plus sûr.

Les systèmes juridiques et judiciaires en Israël étant souvent basés sur le système Anglo-Saxon, la volonté des parties tient une place importante dans le contrat, ce qui veut dire en d'autres termes qu'aucune loi n'enferme de façon stricte les transactions immobilières (surtout s'agissant de biens de seconde main). Dés lors, les contrats peuvent différer de façon importante d'une transaction à une autre et il n'existe pas de prototype ni de règles intangibles. Le contrat est trés ouvert à la volonté et aux nécessités de chacune des parties.   

Le mode d’acquisition en Israël, come vous avez pu le voir dans ces quelques exemples, différe donc grandement de celui connu en France par exemple, mais ses techniques sont parfaitement maîtrisées par les avocats qui seront de précieux conseils dans le cadre de votre préparation.

Beatslaha.

 

 

Erez Benkemoun
Avocat et Notaire
Tchernikowsky St. 16, Kfar Saba
Tel : 00.972.9.74.88.551
Fax : 00.972.9.74.88.553
Portable : 0523.442.079

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