Réforme de la plus-value immobilière

Il y a quelques semaines, les médias israéliens ont fait largement écho d'un projet de réforme sur la plus-value immobilière. Cette réforme était certes en gestation depuis longtemps mais pour la première fois celle-ci connait des formes plus précises. Comme vous le savez, la loi offre à tout particulier, vendeur d'un bien d'habitation, une dispense de paiement de la plus-value immobilière réalisée lors d'une vente. Bien entendu, cette dispense est accoprdée dans des conditions trés précises mais la grande particularité reside dans l'octroi d'une dispense totale de paiement de la plus value immobiliére tous les 4 ans (voire tous les 18 mois suivant les cas).

 

La réforme entend réduire considérablement cette faveur en octroyant cette dispense une fois pour toute la vie. Si le vendeur ayant réalisé une plus-value prend la decision de faire jouer son droit unique lors d'une transaction, il aura toutefois la possibilité de revenir ultérieurement sur sa décision lors d'une nouvelle transaction, en payant la plus-value (fixée entre 20 et 25 %) qu'il aurait du payer pour la précédente transaction et donc utiliser son unique "cartouche" pour une nouvelle transaction. Les objectifs de cette réforme sont évidentes. Il s'agit de faire entrer des liquidités dans les caisses de l'Etat mais elle est vise également à rétablir une "injustice" vis-à-vis d'autres sources d'investissements, souvent moins rentables et qui sont eux en revanche imposables.

 

Au delà de cette question des objectifs suivis, une des questions essentielles est de savoir qu'elles seront les répercussions de cette réforme – si elle passe - sur le marché immobilier et donc sur les prix de vente des biens. Une telle réforme peut-elle freiner la spéculation en diminuant l'attrait pécunier pour des investisseurs qui est souvent une source d'inflation pour les prix des appartements ? Réduire le nombre des acquéreurs potentiels suffira-t-il à provoquer une baisse des prix. ? Il nous est permis d'en douter notamment au vu du marché immobilier ces 10 derniéres années. Israël s'est confrontée à plusieurs crises majeures, locales ou mondiales, militaires ou économiques, sans pour autant influencer de façon tangible le prix de l'immobilier. Les propriétaires fonciers sont entrés dans un sorte de "Bunker" qui a rarefié l'offre dans un marché dont la demande naturelle reste constante, inversant de ce fait la tendance que nous avons pu constater dans d'autres pays. La baisse de l'offre, la répercussion du coût de l'impôt sur la plus-value, sont en revanche autant de facteurs qui joueront en faveur d'une augmentation des prix ou, pour le moins, de leur maintien. Quoi qu'il en soit, nous restons très loins d'une mise en vigueur pratique d'une telle réforme qui s'annonce fort complexe.

 

 

Erez Benkemoun
Avocat et Notaire
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